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2012年九月份温哥华房地产市场报告

夏季的地产市场一向比较淡,2012 自然不例外。销售活动低迷固然引发了一些预言家认为加拿大的房屋地产会有兴革行的动作。但直到目前为止,房价在大部分地区都能维持相当稳定的状态。事实上,好像已经过高的西区地产房价,和去年八月比较下还是涨了11%。原因是成交量虽小,成交价格却可观。这就是为什么我们上个月会特别讨论统计数字平均值误导视听的问题。

暂时放下市场内因素不谈,面对来自欧美各国一波接一波的财经难题,我们总也得未雨绸缪,斟酌一下这些问题对我们房价乃至整个地产市场的影响。消费者信心固然是维护房地产健全体制的重要因素,大家可也别忘了,在笼罩全球的金融风暴中,加拿大彷佛是荒漠中的一方绿洲。

众所周知,美国房地产萧条了好几年了。加拿大也不时翻起一些要求房产市场革新的声浪。不过整体而言,我们是不太可能像美国陷身到如此艰辛的地步。

主要有三个原因:

(1) 政府的税务政策
(2) 贷款条件的政策
(3) 银行放款的政策

政府的税务政策

美国政府长久以来,一直都在倡导住者有其屋的政策。也正如此,像 “Fanny Mae and Freddy Mac” 这样有政府背后支持的公司,在美国住屋危机当头,才会同意收购一些不健全的房屋抵押贷款。,因而名操一时。可是这样的做法还是抵不过政府本身所造成的问题。税务政策以“房屋抵押贷款利息可以抵税”来引导大家 “住者买其屋”,结果是大家拼命贷款买房子,目的不是为了要住其屋,而是为了抵税。这就引发一连串的恶性循环。

反观加拿大,此地只有投资用的物业才可以享受房屋抵押贷款利息抵税的优惠,一般自用者是没有这道门路的。贷款者自然要量力而为,放款者更是谨慎小心,市场自然比较稳定。

贷款条件的政策

美国允许有次级房屋抵押贷款secondary mortgage,原放款者可以将贷款案转售给世界各地的投资者。如此一来,放款者和一些房屋抵押贷款中介商就肆无忌惮地大量放款,一点都不考虑风险程度。这种歪风助长了 “幌子贷款” 和 “忍者贷款” 的盛行。前者是既然知道放款者不会去调查核实,贷款人就大胆虚报职业与收入所得,晃一招就可获得贷款;后者是无收入、无职业、无资产的人照样得到贷款。

这一点在加拿大就不太会发生。原放款者通常是大银行,他们不会轻易把房屋抵押贷款的案子转让他人,对贷款人的经济实力、偿还能力都会事先很认真地核实查证,绝不轻易放款。

银行放款的政策

美国的次级房屋抵押贷款政策为了吸引条件不甚么样的贷款者入壅,不经意地促成了 “可调息房屋抵押贷款”Adjustable-Rate Mortgage 的诞生。既然可 “调息”,那就先以低得不切实际,低得让你无法抗拒的利率让你上钩,一段时间后再逐步 “调高利息”,一直高到让你无法负担。

除此之外,美国的房屋抵押贷款放款者的追索权只限于没收抵押的房产(non-recourse)。加拿大则有 “充份追索权” (full-recourse) 的规定,许多银行都会要求有个人资产担保。如此一来,比较不会出现美国常有的现象: 付不起贷款嘛,收拾细软,房子给你,挥挥手,潇洒不回头了。

以上种种不同的政策,是加拿大幸免于美国房地产市场灾难的原因。 不但如此, 联邦政府还会同加拿大中央银行(Bank of Canada) 在今年七月九日修改了房屋贷款法规,把曾经可以长达40 年的贷款期限缩短为最多不得超过25年,有效地强化了加拿大人原来就保有的 “量入为出” 的良好购屋习惯。

有趣的是,常常被我们批评是既保守又缺乏积极性的加拿大银行制度,到头来可能正是让我们房地产市场免于崩盘的屏障。

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