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2012年8月温哥华房地产市场报告

“谎言有三种:谎言,可恶的谎言,还有就是统计数字”
– 马克吐温

房地产一直都是大众茶余饭后的热门话题。媒体为了多卖几分报纸,自然也要投其所好。于是各种地产消息,独家报导每天层出不穷。这样大量的信息,很多时候会互相矛盾,更多的时候是隔靴搔痒,对实际问题少有触及与论述。尤其是对一些统计数字,读者必须要进一步了解这些数字来源,同时更要了解如何解读这些数字所涵盖的意义以及使用范围,才不会被误导或是以偏概全。

今天再举出以下三个例子来说明我们的看法:

加拿大新建房屋数量开始下跌

(http://www.cbj.ca/business_news/canadian_business_news/canadian_housing_starts_fall_to_moderate_pace.html)
这项消息正不正确? 当然正确! 与一般的地产买卖有没有关系呢? 当然没有!

这个统计数字对营造商很重要,与现有的物业买卖则没有多大关连。这个数字是指新建房子的数量,既不是销售量也不是房价。除非您是营造商或建材供货商,否则大可不必把这些数字放在心上。

住宅销售量下降27%

((http://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/story/2012/07/04/bc-vancouver-real-estate.html))
这类的数据倒是真的值得关注,对卖方、对买方、甚至对地产经纪都很重要。房屋销售量下降有时候正是房价下跌的前兆。但是尽管如此,我们还是要注意产生这个数字背后因素是甚么。有太多的因素可以造成销售量下跌,未必每一个因素都会引起房价下跌。

千万要记住一点:销售量是指买卖房子的数量,不是房价。您必须要了解它背后的一些客观环境因素,才能正确解读。就以季节性来说,冬夏本来就是淡季,销售量自然比春秋两季要低。季节转移后,自然会回升,也就不必过度反应。所以最好是能与专业的地产从业人士咨询,才能正确了解销售量浮动指标背后所涵盖的意义以及可能带来的影响。

本年度平均房价预期下降15%

((http://www.timescolonist.com/business/Vancouver+home+prices+expected+drop/6768117/story.html))
这一则新闻应该算是媒体报导中最常被误解的,因为用平均值来判断房价本来就不正确。

要知道,房价的平均值和出售的房屋类别与价位是有直接的关系的。例如某一个月内有大量高价位的豪华住宅成交,自然就会把房价的平均值拉高。即使一般的房价完全没有变动,平均值还是会被抬高的。这种情况正是温哥华目前的写照,只是情况刚好倒转过来。由于豪华住宅市场走势转缓,尽管一般的房价实际上是上涨了,温哥华的平均房价到本年六月为止却显示下降了13.3%。请参看以下的数据:
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所以一定要记著:看地产统计数字不能只看表面,必须要把相关的因素做出多面与整体的分析才能正确解读。市场分析才不会有偏差。

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